W ostatnich latach sporo mówiło się o retail apocalypse, czyli końcu handlu stacjonarnego. Czy to zjawisko jest dziś dostrzegalne na rynku?
Roman Bugajczyk: Przeciwnie. Centra handlowe w ostatnich 3 latach wykazały się elastycznością i skłonnością do transformacji, za którą stoi m.in. zmiana przyzwyczajeń zakupowych, zjawisko generational push czy digitalizacja. To sprawia, że dziś obserwuje się na nim ożywienie mimo kolejnych wyzwań. Centra umiejętnie poszerzają swoje funkcje i role, a także dobrze radzą sobie z synergią kanałów zakupowych, oferując coraz częściej doświadczenie na pograniczu online i offline. Rynek stał się też zdecydowanie bardziej otwarty, m.in. na mixed-used czy nowe koncepty znanych marek. Podążył więc za trendami, potrzebami konsumentów, ale jednocześnie nie zatracił się w tym pędzie. Te zmiany procentują. Jak podaje PRCH, od stycznia do czerwca 2023 r., w porównaniu do tego samego okresu w 2022 r., footfall wzrósł średnio o 8,1%, co jest dużym sukcesem. Jeszcze większym jest to, jak klient ocenia galerie. Centra, mimo rozwoju sprzedaży online, pozostały najatrakcyjniejszymi przestrzeniami zakupowymi pod względem m.in. asortymentu, wygody robienia zakupów, promocji i cen – czytamy w raporcie PRCH pt. „Przyszłość centrów handlowych”. Co więcej, wciąż są destynacją nr 1 na zakupy modowe i to dla osób w każdej grupie wiekowej, w tym Gen Z. Docenia się też ich nowe funkcje związane z rozrywką, rekreacją czy food & chill.
Trend ten odczuwany jest także w Galerii Północnej?
R.B.: Północna stała się jego beneficjentem, ale też jednym z podmiotów, który go rozwija. Uważnie śledzimy, co dzieje się na rynku, trendy na nim panujące, ale także szukamy własnych dróg rozwoju i przeobrażamy się. To przynosi realne korzyści. Z ostatnich badań GfK dowiedzieliśmy się, że już 95% klientów pozytywnie ocenia naszą ewoluującą ofertę, która nie tylko coraz bardziej integruje różne potrzeby zakupowe klienta, ale także współgra z różnymi funkcjami obiektu. Ponadto 65% wybiera nas z myślą o zakupie w konkretnym sklepie, co pokazuje, że coraz lepiej spełniamy oczekiwania rynku. Jednocześnie 80% odwiedzających docenia w nas to, jak umiejętnie i ciekawie potrafimy zagospodarować czas wolny. To zasługa inwestycji w ostatnich latach, m.in. w ogrodach na dachu. Funkcja rozrywkowo-rekreacyjna jest dziś jednym z ważniejszych kierunków naszego rozwoju. To także wypadkowa transformacji, jaką przechodzi rynek. Jest też footfall: od początku 2023 r. notujemy jego stabilny trend wzrostowy, porównywalny z tym, jaki obserwuje się na rynku, a w niektórych miesiącach przewyższający wskaźniki PRCH. Na tak konkurencyjnym rynku jak warszawski jest to dobrą prognozą, ale także potwierdzeniem, że zmieniamy się w dobrym kierunku.
A gdyby spojrzeć w skali mikro, co jest obecnie największym katalizatorem rozwoju Północnej, co napędza zmiany, komercjalizację, inwestycje?
R.B.: Obok trendów rynkowych i nowych oczekiwań konsumenta zdecydowanie jest to otoczenie. Północna położona jest bowiem na Białołęce, czyli w dzielnicy Warszawy, którą cechuje znaczny rozwój. Powstaje tu najwięcej nowych inwestycji mieszkaniowych w stolicy, co pociąga za sobą szybki przyrost liczby ludności. Tę część miasta zamieszkuje już 153 tys. osób, co pod tym względem plasuje dzielnicę na 3. miejscu, tuż za Mokotowem i Pragą Południe. Jednocześnie też, w związku z rozwojem, dzielnica młodnieje i gentryfikuje się; staje się też coraz mocniej prorodzinna i ambitna. Białołęka to dziś jedyna dzielnica Warszawy z dodatnim przyrostem naturalnym i to na poziomie +8,87 na 1000 ludności. Tutaj jest także najwięcej dzieci chodzących do przedszkoli i szkół podstawowych, co pokazuje, jak bardzo młode rodziny upodobały sobie tę część miasta. Taki rozwój, podyktowany przez demografię i profil klienta, motywuje nas do zmian i to w wielu wymiarach. Z jednej strony dywersyfikujemy tenant mix, tak aby była ona kompaktowa, z drugiej: poszerzamy ofertę czasu wolnego chociażby o atrakcje na zielonym dachu, np. tężnię solankową, place zabaw czy strefę food & chill. Jednocześnie też, mając na uwadze stały napływ nowych mieszkańców-klientów, stawiamy na community relations i budowę relacji z sąsiedztwem.
Taki rozwój dzielnicy jest także szansą dla marek, które interesują się najmem w Północnej?
R.B.: Zdecydowanie, bo ich potencjalny najbliższy rynek stale rośnie „od środka”, ma przed sobą także dobrą perspektywę, jeśli spojrzeć zarówno na plany deweloperów, ale także władz dzielnicy. To sytuacja, która rzadko jest obserwowana w branży. Zwłaszcza że dziś na tym rynku dominuje klient pożądany przez wiele marek lifestylowych i modowych – młody i dynamiczny profesjonalista, do tego prorodzinny i o sile nabywczej 18 821 zł dla handlu na rynku detalicznym, a więc porównywalnej ze średnią dla całej Warszawy. To także klient, który, jak pokazały nam badania GfK, jest z zasobnym koszykiem i skłonnością do sporych wydatków w skali roku, zwłaszcza w segmentach mody, home, DIY, zdrowia i urody, rozrywki i gastronomii czy elektroniki. Co ciekawe, jego wydatki porównywalne są z wydatkami mieszkańców najbardziej prozakupowych dzielnic Warszawy, a to spory atut Północnej, jaki powinny dostrzec brandy szukające dla siebie chłonnego i atrakcyjnego rynku, który przez kolejne lata będzie nadal rósł.
Wspomniał Pan o planach władz dzielnicy; któreś z nich szczególnie przysłużą się rozwojowi Północnej?
R.B.: Ich lista stale się wydłuża. Tylko od początku tego roku na Białołęce wydano aż 250 pozwoleń na budowę, część z nich dotyczy rozwoju infrastruktury, w tym transportu, co nas szczególnie cieszy. Na ten moment do Północnej można dojechać już 10 liniami autobusowymi i 2 tramwajowymi, co sprawia, że aż 83% klientów zadowolonych jest z tego, jak łatwo można dotrzeć do obiektu. 84% na plus ocenia dojazd samochodem, co jest zasługą rozwijającej się infrastruktury drogowej (dane GfK – przyp. red.). Ten odsetek może jednak wzrosnąć; i to znacznie. Wkrótce zaczynają się prace nad tramwajem na Zieloną Białołękę, który umożliwi mieszkańcom wschodniej Białołęki szybki dojazd do stacji metra przy ul. Kondratowicza. Trwa także rozbudowa zajezdni tramwajowej Annopol na Białołęce, która przyniesie nowe nitki transportu publicznego, jeszcze lepiej łączące dzielnicę i Galerię Północną z jej otoczeniem. Powstają też nowe drogi, czego przykładem jest przedłużenie ul. Światowida do ul. Modlińskiej. Jednocześnie też w planach są inwestycje, które mogą być dla wielu rodzin katalizatorem do przeprowadzki na Białołękę. W planach dzielnicy jest rozbudowa jednej ze szkół, stworzenie Strefy Sportu w Parku Picassa, a także budowa kompleksu oświatowego. Sporo się więc dzieje i ten rozwój odczuwamy.
Taki rozwój sąsiedztwa, a co za tym idzie: napływ stale nowych klientów wymaga chyba od galerii jakichś szczególnych działań, które zbudują lojalność?
Dla mieszkańców Białołęki i szerzej: północnych dzielnic i miejscowości wokół Warszawy staramy się być nie tylko ciekawą destynacją zakupową z uwagi na szeroką ofertę handlowo-rozrywkową, ale także sąsiedzkim hubem, a więc czymś więcej niż skupiskiem sklepów. Dzięki licznym projektom stale umacniamy, budujemy więź z otoczeniem. Przykładem są nasze ogrody na dachu, które, jak szacujemy, w tym roku odwiedzi rekordowa liczba 700 tys. osób! Dzięki tej przestrzeni staliśmy się integratorem życia lokalnego. Tu mieszkańcy mogą odpocząć po zakupach, po pracy, w weekend, ale także brać udział w zabawach i sezonowych aktywnościach, jak chociażby w jodze na dachu, „Dyniowych Ogrodach” czy w plenerowych koncertach. Ma to znaczący wpływ na odbiór obiektu, ale także stwarza dodatkowe powody do wizyty.
Nie skupiają się Państwo jednak tylko na Białołęce. Zdaje się, że rynek Północnej daleko wykracza poza tę dzielnicę.
Catchment Północnej od początku był szeroki, teraz jednak obiekt umacnia swoją pozycję nie tylko w północnych dzielnicach Warszawy, ale także w miejscowościach, które przylegają do tej części stolicy, co czyni galerię jeszcze atrakcyjniejszą dla marek. Już 14% naszych klientów to przyjezdni spoza Warszawy, z takich miejscowości jak: Jabłonna, Legionów, Nowy Dwór Mazowiecki czy Płońsk. Dla tych klientów jesteśmy destynacją nr 1, najbliższą ich miejscu zamieszkania. Coraz mocniejsi jesteśmy też w II strefie zasięgu, z której napływa do nas co dziesiąty kupujący. Tu wkrótce dodatkowo zyskamy, m.in. dzięki inwestycjom w infrastrukturę, jakie mają miejsce na Białołęce. Dziś rynek obejmujący Targówek, Pragę Północ i Pragę Południe to aż 369 tys. potencjalnych klientów galerii. No i jest oczywiście Białołęka, na której jesteśmy bezkonkurencyjni. W efekcie dzięki ostatnim działaniom wizerunkowym, ale także rozwojowi oferty, swoim zasięgiem obejmujemy już ponad 1 mln potencjalnych klientów, co jest dla marek z różnych segmentów dużą szansą.
Jakie brandy powinny na to zwrócić uwagę?
Realizując strategię leasingową, staramy się być otwarci na różne marki – zarówno duże, międzynarodowe i polskie sieci, jak również młode brandy, autorskie koncepty i marki omnichannelowe. Zależy nam na tym, aby tenant mix był zróżnicowany, świeży, a przede wszystkim komplementarny, dając wiele możliwości zakupowych pod jednym dachem. Obecnie w rozwoju najmocniej stawiamy na marki lifestylowe i modowe, nie zapominamy jednak o gastronomii, rozrywce i usługach. Ważny jest dla nas balans, tak aby odpowiedzieć na potrzeby rynku, ale także różnych pokoleń – od Gen Z po silversów.
Tagi: Galeria Północna, GTC SA
